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许子枋:2012年,房价会报复性反弹吗?

时间:2011-12-29 14:18来源:未知 作者:柏杨

在房地产领域,对2012年房地产走势的态度奇妙地形成了三极:

1.专家唱空,普遍看跌,以王小广的“十三年房地产牛市转熊市”的论点为句点;

2.房企唱多,开发商坚信回暖;

3.拟购房者唱“糊”,他们纠结着什么时候抄底,既担心现在买了,还会跌(他们在疑惑,专家与媒体不是说房价要跌50%吗?);现在不买,又担心2012年房价报复性反弹(君不见次贷危机后2009高价之房天上来?)。

 

在这次深圳住宅博览会上,绝大多数开发商虽然对中国未来经济形势有足够的警惕,但还是对2012年充满信心,他们认为到2012年 6月份,房地产市场就会止住量价齐跌的颓势,进入回暖通道,最迟年底会比较暖。路劲基建董事局主席单伟豹说:“明年6月份市场就会全面回暖,而且现在也是一个抄底拿地的最佳时机。就房地产调控而言,如果开发商坚持不住,那么地方政府可能更坚持不住。最近发布的经济数据表明,我国经济面临着很大的下行压力,现在我们面临的重要问题是避免经济的快速下滑,像限购令这样的有悖市场规律的政策一定不会持久。”显然,这是房企的代表性言论。即使悲观的房企如远洋地产、龙湖地产以及莱蒙国际等也认为调控将在2012年底前结束。

 

拿什么做房地产回暖的理由?

综合来看,预判2012年房地产回暖的理由有三:

一、地方财政捉襟见肘将使房地产调控政策终止或隐性终止。目前较大部分城市地方财政对房地产的依赖度达50%甚至更高(概念性数据),而今年的土地交易下滑40%甚至更高(概念性数据),意味着地方政府财政收入萎缩巨大,而地方政府支出要陡然削减是不容易的,这当然包括大量已经在建的基础设施。同时房地产业滑落太快,住房关联行业的消费性需求急剧萎缩,造成大范围的公司破产、裁员,经济陷入停滞。因财政压力会迫使地方政府对房地产调控政策“被”终止。

二、压抑需求集中释放导致价量交互上行。因政策松动,2011年的压抑性需求集中释放,导致需求短期膨胀,房价报复性反弹。叶檀认为,房价下跌50%很可怕,因为那意味着实体经济崩溃与信用市场冻结。不要说房价同比下降30%,哪怕是下跌20%,包含通胀因素在内,意味着房价下跌25%以上。到那时,IMF总裁拉加德呼吁的放松房地产的调控就会成真,到那时,恐怕我们等来的不是房地产继续调控,而是政府再次放松房地产调控,房价迎来报复性反弹。

三、全球金融危机下的中国解决之道。世界是平的,欧债危机、美债危机等世界性经济危机的传导,迫使中国必须重新祭起房地产这面大旗,以保证中国经济增长速度实现8%以上。

 

  市场回暖,房价报复性反弹的可能性不会很大

我们看到,2011年的这次调控,中央政府对遏制房价过快上涨,显示出了少有的决心。经过政府的强力干预,房价快速上涨势头初步得到控制,以减轻了泡沫破裂会造成的经济结构调整之痛。

2012年中国经济要实现8%以上的增长,房地产业一定不会硬着陆,房价涨跌一定会逐步体现区域性分化特征。要实现2012年楼市平稳过渡,防止“硬着陆”,政策必定会有灵活性。因此地产观察者许子枋认为,2012年中国房地产市场会回暖,但房价报复性反弹的可能性不会很大。

其理由如下:

一、房地产市场供应层面:通过以保障房增长之量换商品房萎缩之量,实现房地产的投资拉动效应平滑过度(包括对消费的拉动),中国房地产市场会体现“量稳价缓”的总体特征。12月22日,国务院保障性安居工程领导协调小组已与地方政府签订了2012年的保障性安居工程工作责任书,基本确定2012年全年保障性安居工程开工总量在700万套,年内竣工的总量确定为400万套。与2011年不同的是,明年的责任书除规定了地方政府全年的开工总量外,还有望对竣工指标做出约束性表述(住建部此后出台了以“1/3完成基坑混凝土浇筑、1/3出正负零(地面)、1/3主体结构封顶”的考核标准),即地方政府当年竣工的保障性安居工程数量必须达标。另据住建部的统计,2011年能够竣工投入使用的保障性住房约为300万套左右。保障房相关制度虽然还不是很完善,但政府的决心决定了大规模保障房稳健推进是一件不容置疑的事情。大量保障房的入市,将改变房地产业的机构和发展模式,这是肯定的,同时,相对2011年前,商品房的黄金时代来说,房地产业由牛市转熊市这也是一件无需置疑的事情,但同时中国房地产业的发展空间仍然巨大也是一件无需置疑的事情。

二、房地产市场需求层面:真正影响房地产市场的力量来自金融市场,而央行、银监会一元化领导管控的能力非常强悍。2012年中央确定的积极的财政政策、稳健的货币政策这个基调不会改变,限贷政策暂时不会大范围松动,大城市限购政策还将延续,这些都会继续影响商品房市场的需求。同时,住宅市场结构逐步分化成商品房和保障房平行运行的结构形态,保障房对刚需阶层的消化,将弱化房价快速上涨的泡沫化基础。部分分化的商品住房向高端化豪宅发展,以满足高端的改善性需求,但其量与价对中国整体房地产市场的经济影响力尤其是社会影响力急剧减弱。

三、政府层面:从中央经济工作会议的定调,政府对高房价会保持足够的警惕,对民意会保持足够的谨慎,对社会稳定会保持高度的重视,对地方财政会保持足够的关注,对经济增长会保持足够的驱动。在这些多层因素的综合平衡后,最后对房地产业的调控政策就是一种折衷导向,而这个折衷导向的结果就是:房地产市场可以回暖,但房价报复性反弹没有可能。

当然,2012年全球经济发展具有高度不确定性,具有大变局的可能。欧美经济危机的“传染”肯定会有,但我更愿意相信,中国有能力控制这个“传染”。如果这个危机传导不能控制,也许这个全球性的经济危机就不仅仅是依靠经济手段就能解决得了的,那或许是人类大灾难的新的开始。

 

(责任编辑:威海房地产网)

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