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叶檀:房地产市场:今年深秋 明年入冬

时间:2011-12-19 16:40来源:未知 作者:柏杨

  房地产投资的黄金时代已经过去,只要能扛就能赚钱的时代一去不复返。2012年的房地产调控大方向不会变,但会更加务实,注重微调。

 

2011年房地产调控初步见效

 

    2010年4月启动的新一轮房地产调控政策,在2011年收到效果:从上半年开始,全国各主要城市房地产市场交易量迅速萎缩,陷入长时间低迷,房地产库存增加。今年1到5月,全国新建商品房屋销售面积3.3亿平方米,同比增加9%,增幅低于去年同期13个百分点。其中,商品住宅2.95亿平方米,同比增加8%,增幅低于去年同期11个百分点,办公楼、商业用房销售面积增幅均持续回落至近年较低水平。成交量下降预示着投资者预期逆转,这对于投资品市场是致命打击。

    9月,全国房地产价格出现松动。根据中国房地产指数系统12月1日公布的数据,全国百城价格指数的全样本数据显示,2011年11月,全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米,与10月相比下降0.28%,连续第3个月环比下降,且降幅有所扩大。房价下降是开发商资金链紧张、购房者持币观望的必然结果。在各大城市郊区楼盘,纷纷出现大规模打折。

但房地产还在深秋,并未入冬。

    投资者关注房地产企业资产负债率,该数据显示房地产企业情况恶化。Wind资讯统计数据显示,截至三季度末,A股房地产行业上市公司平均资产负债率为63%,其中15家公司的负债高于80%,高资产负债率特征尤为明显。除少数龙头企业外,大部分房地产行业上市公司特别是中小型公司的经营性现金流缺口急剧膨胀至647亿元,约7成公司的经营性现金流告负。存货数据进一步恶化。

    但上述数据过于悲观,忽略了大型开发企业的预收款。从三季报情况看,招商地产3季度公司尚有预收款141亿元,业绩锁定性好。公司今年以较低成本5409元/平米扩充土地储备106万平;保利今年1到10月实现销售金额627亿元,3季末尚有795亿元预收款,锁定今明两年业绩;保持稳健的万科1到10月实现销售金额1081亿元,后续尚有430亿货量,预计全年实现1300亿销售规模。3季末预收款1228亿元,1208万平约1380亿元已售尚未结算的资源,锁定了2011年和2012年的业绩。

    对于房地产企业而言,2011年下半年开始入秋,但稳健的、成本较低且产品线较为丰富的大型房地产企业,能够挺过秋天。

 

2012年调控政策基本不会松动

 

    房地产寒冬到来的背后,是中国实体经济下滑,地方财政紧张。有越来越多的人预期,房地产政策将出现松动。

    11月19日,中国人民大学经济研究所发布《中国宏观经济分析与预测报告》,指出明年三季度中央政府可能逐步放松“限贷”,然后放松“限购”,但房地产下行仍是调整的基本模式。

    定向宽松不等于全面宽松。

    12月1日至2日,中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在天津考察时指出,要坚持实施遏制住房价格过快上涨的政策措施,巩固调控成果,扎实推进保障性住房建设和棚户区改造,增加普通商品房供应,促进房地产市场健康发展和人民群众住有所居。此前11月6日,温家宝总理在俄罗斯圣彼得堡公开强调,对于房地产一系列的调控措施不会放松,这为明年的房地产政策定下基调,房地产调控必须实行平稳下行的软着陆,而不是大幅下挫的硬着陆。

    根据中国央行12月2日新闻稿显示,上周有关房地产金融风险管理的会议重点讨论了央行统计调查统计司撰写的两份报告,认为随着近期房地产开发投资及贷款增速双双回落,房价拐点已初现端倪。部分参与讨论的商业银行代表认为,银行和房地产开发企业能够承受房价下跌20%到30%带来的冲击,不过,中国银行和企业则更加关心房价下跌20%后,是否会诱发恐慌性抛售,以及连锁反应。事实上,房地产崩盘对于金融业冲击的担忧始终存在,挥之不去。

 

地方政府定向宽松博弈政策

 

    截止2011年年底,有将近10个城市限购政策到期,厦门、福州、海口、青岛、石家庄、合肥、中山、苏州等城市在颁布限购令时,都曾明确12月31日为截止日期。这些城市是否延续限购政策没有明确说法,地方政府部门大多表示要根据国家政策与市场变化情况综合考虑,确定限购是否延期。可以肯定,如果中央不出台严厉的举措,一些城市将悄然放松调控,以解地方财政的燃眉之急。

    各地托市初现端倪。10月21日,南京市公积金管理中心宣布,从24号开始,南京公积金贷款将恢复最高可贷额度。最高贷款额度将由现在的20万元/人、40万元/户,恢复为30万元/人、60万元/户。与额度恢复同步的,是公积金二次贷款政策的有条件恢复:家庭已申请过一次公积金贷款,在全部还清贷款并卖出唯一住房后,再次购房时可以使用公积金贷款,但首付不得低于6成,贷款利率是公积金基准利率的1.1倍。这是放松房地产金融杠杆的第二只羞答答的气球。

    处于房价大跌风暴眼中的杭州格外引人注目。2011年6月3日发布的《2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》(暂行),日前正式启动。根据《细则》内容,开发区财政安排企业员工安居补助专项资金(以下简称专项资金)1亿元,用于建立租房补助和购房补助机制。

    地方的定量宽松会受到严厉限制,不会被允许触碰限购、限贷红线。

    为应对土地收入下降地方财政赤字,中央政府会加快房产税改革进程。

    12月2日,财政部部长谢旭人撰文表示,今后将进一步改革完善税收制度。扩大增值税征收范围,相应调减营业税等税收,合理调整消费税范围和税率结构等。并研究推进房地产税改革,完善财产税制度。10月27日的人大专题质询政府保障房政策时,财政部部长助理王保安曾表示:“我们要抓紧总结上海、重庆试行的经验,加快推进房产税的实施,以使它进一步发挥调控房地产市场的作用。”2011年1至9月全国税收总收入完成71292.18亿元,同比增长27.4%。其中,房产税完成798.59亿元,同比增长23.6%。土地收入大幅下挫,成为地方财政不能承受之重,房产税将在今后数年内弥补缺口,前提是重点城市房地产数据完成联网。

(责任编辑:威海房地产网)

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