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开发商八折卖房等于没降 不降30%是假优惠

时间:2011-12-15 19:28来源:未知 作者:柏杨

屡次加息开始变现给开发商的房款少了给银行的利息高了

  11月下旬,全国重点城市住宅项目降价趋势继续蔓延,降价不到位的项目,销售速度明显放缓。为避免老业主情绪反弹,小批量、大折扣的“特价房”成为当前多数企业打折的主要手法,而根据统计显示,那些因打折和低开而受瞩目的项目,多半数售价与前期或预期相比,降幅超过两成,虽然“八折卖房”还未成为市场主流,但这些项目的成交量却逐步攀升至市场的前列。伴随着“一步到位”深度打折项目的增多,不少人预计抄底时刻或已来临。但也有业内人士指出,年内的屡次加息已经开始变现,在此背景下,房价下调如果不超过20%,购房者入市买房,其实际支付成本依然没有减少。

  ●五环外八折盘横空出市

  市区内楼盘岁末也跟降

  根据亚豪机构统计数据显示,目前,北京市在售的、典型的深度打折项目有14个,其中,京贸国际城[最新消息价格户型点评]、领海朗文世家[最新消息价格户型点评]、远洋[简介最新动态]一方、恒盛·小镇藝墅、中粮万科长阳半岛[最新消息价格户型点评]、润枫领尚和中建·国际港等七个项目的降价幅度超过了20%,最低折扣几近六折。

  亚豪机构副总经理高姗分析指出,“金九银十”市场全面遇冷之后,房价正式进入了下行阶梯,北京在售的普通住宅项目纷纷推出了幅度不等、形色各异的优惠活动,吸引持币观望的购房者进场消费,于是“以价换量”成为市场主流。然而,由于目前尚处于降价初期,开发商对于价格底部的判断并不明朗,而且随着各地楼盘降价后纠纷案件的接连发生,多数企业畏于大举调价。因此,深度打折的项目量其实并不算多,而且80%的项目聚集在五环以外的近郊区域。首先是东五环外的通州和靠近通州的朝阳东部板块,包括京贸国际城、润枫领尚、远洋一方、中弘[简介最新动态]·北京像素、中建·玲珑山、首开[简介最新动态]·常青藤;其次是南五环外的大兴,诸如领海朗文世家、恒盛·小镇藝墅、中建·国际港。

  不过,虽然八成打折盘都在郊区,但受到市场大势、区域竞争及房价泡沫影响,近郊降价盘不断增加也反逼市区开始出现降价楼盘,而这其中不乏地处核心位置的楼盘。据了解,目前东三环世茂宫园项目的全款折扣达到了85折,广渠路的赛洛公馆团购最高可以优惠170万,相当于82折,而12月刚刚入市的纯新盘瑞安君汇,位于三里屯板块,购房即享85折优惠。

  对此,高姗表示,尽管市区项目占据着稀缺的城市资源,具有稳定的保值、增值预期,供应量相对也少得多,但年底在淡市之下,开发商的各方压力增大,仍存在降价求售的动力。以世茂宫园为例,自去年年中入市之后,基本上每个月都有销售记录,项目定价低于御金台、红玺台等,但却高于燕莎的太阳公元、太阳星城等。随着今年10月、11月这两个项目的集中推新,分流作用显著,世茂宫园为了继续保持平稳的销量和回款,选择通过低价策略来换取竞争优势,“全款85折,贷款无折扣”的优惠措施,也或多或少能够看出开发商对于现金流的渴求程度,而目前由此产生的“换量”成果也非常显著。

  ●降价急先锋受热捧

  开发商让利未必能让买房人少出钱

  随着通州、大兴等区域中的一系列项目成为降价急先锋,区域均价也呈现出整体下滑的趋势,与此同时,这些敢于进行深度调价的项目,其中不少也确实取得了不错的销售业绩。相关数据显示,11月,中粮万科长阳半岛、中弘·北京像素、京贸国际城3个项目均位于成交套数排行榜的前五位,而领海朗文世家、中建·玲珑山、远洋一方则位列前15位。而市区内的高端项目世茂宫园,11月累计成交6套,成交均价约为47880元/平方米,环比10月下降8.0%,进入12月,该项目截至12月8日仅一周多的时间,便又实现11套的成交,但成交均价则低至37102元/平方米,与11月全月相比,再降22.5%。

  对此,市场人士分析指出,由于开发商对于未来市场走势的判断存在差异,自身的资金状况松紧不一,项目的销售阶段也各不相同,因此销售目标和策略调整都是有所区别的。悲观看待楼市走向,或企业现金流相对紧张,又或者项目刚刚入市,销售回款情况不佳的一些开发企业,往往大幅打折降价的动力更强。而对于后市来说,年后开发企业对于资金的依赖将弱于现在,而且业界普遍看好明年下半年的市场,因此,现在或许会是一个抄底买房的好时机。

  不过,北京中原市场研究部的张大伟却表示,货币政策紧缩是本轮调控最严厉的政策。目前来看,除限购外,限贷和加息是最影响购房者入市的政策。今年年内央行连续三次上调贷款利率,而在即将到来的1月份,不少房贷族就需要为加息“买单”。

  张大伟为买房人算了一笔账,以一套价值200万元的房产计算,如果在去年10月贷款100万,按照当时的利率来看,20年需要支付的利息款为47.5万左右,即使考虑到后期基准利率上浮,但是因为执行7折,实际20年内的利息款依然比较低。而目前购房者如果购买一套200万的房产,贷款100万则需要支付接近87万利息,20年贷款期增加利息支出接近40万,也就是接近房价的20%左右。

  因此,张大伟指出,在现有金融政策下,房价下调不超过20%,购房者入市的话,实际支付成本依然未跌。目前来看,因为大部分购房者为刚需,需要贷款购房,而贷款利息大涨使得房价即使下调20%,购房者总支出依然上涨,不过是减少了部分首付,却增加了利息,购房成本中,减少给开发商的房款变成了给银行的利息。

  此外,张大伟也表示,在目前的市场上,房价下调三成的项目销售量比较好,这部分项目的深度下调,使得购房者的实际支出的确有下滑。这也从一定程度上说明了,目前项目如果想获得比较高的销售,必须调整房价两成以上。

 

(责任编辑:威海房地产网)

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