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叶檀:房地产调控定向定量宽松

时间:2011-11-30 16:20来源:未知 作者:叶檀

  2011年年底,在房地产调控成效初现的同时,从刚性需求与招商入手,房地产调控定向放松的迹象已经显现。

    由于成交量大幅下滑,房价出现松动。国家统计局此前公布的数据显示,在70个大中城市中,10月新建商品住宅价格环比下降的城市增至34个,比上月增加17个, 同比下降 的城市有两个,同比涨幅回落的城市达59个,较上月增加13个。

    这并不是理想的调控结果:一方面,投资者的预期还没有彻底打消。在实体经济不景气、货币泡沫没有消退、投资无门的情况下,许多投资者正在持币待购,只要政策稍有松动,房地产市场就会出现报复性反弹;另一方面,由于交易量大幅下降,地方政府出面土地流拍、年关难过的困境,是否放松调控成为博弈焦点。

    政策是双向的:放松调控是房地产乐观主义者的终极幻想,注定无法实现;应对经济下滑,各地定向放松政策已经出台。

    面对汹汹而来的房地产调控放松论,有关人士做出强硬回应。先是11月初,温 家 宝总理强调房地产调控不放松,而后11月25日,李 克 强副总理表示,当前房地产市场调控已取得一定成效,但仍处于关键时期,要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施,进一步巩固调控成果。继续完善住房供应体系,在积极推进公租房等保障性住房建设、加大棚户区改造力度的同时,增加中低价位、中小户型普通商品住房供给。充分发挥市场的力量,满足群众多层次、多样化的住房需求,促进房地产市场健康发展和人民群众住有所居。从两位房地产调控政策的关键人物表态可以看出,房地产重回2008年年底、2009年年初大放水的局面,不可能。

    房地产调控虽然不会放松,但各地新政的出台,可以看出调控逐渐转向务实,从刚性需求与招商入手,利用刚性需求托市以挽救地方财政的迹象显露无遗。此次托市,短期目标是挽救急剧下滑的交易量,长期目标是刺激刚性需求、发展经济开发区。

    各地托市已现端倪。10月21日,南京市公积金管理中心宣布,从24号开始,南京公积金贷款将恢复最高可贷额度。最高贷款额度将由现在的20万元/人、40万元/户,恢复为30万元/人、60万元/户。与额度恢复同步的,是公积金二次贷款政策的有条件恢复:家庭已申请过一次公积金贷款,在全部还清贷款并卖出唯一住房后,再次购房时可以使用公积金贷款,但首付不得低于6成,贷款利率是公积金基准利率的1.1倍。这是放松房地产金融杠杆的第二只羞答答的气球。

    处于房价大跌风暴眼中的杭州格外引人注目。2011年6月3日发布的《2011年度杭州经济技术开发区企业安居工程补助实施细则》(暂行),日前正式启动。根据《细则》内容,开发区财政安排企业员工安居补助专项资金(以下简称专项资金)1亿元,用于建立租房补助和购房补助机制。

    按每套房屋一次性补助10万元购房款,以及分3年最高补助额度为50万元的银行同期商业贷款年息或公积金贷款利息的规定,最高每套房可以补贴20万元。贷款额度不足50万元的,按实际贷款额度进行补助,申请对象必须于2011年度内在开发区范围内购置商品房。

    杭州此举一为经济开发区招商,二为稳定经济开发区房价。根据杭州市统计局的最新数据显示,今年1月~10月,全市商品房销售面积为571.03万平方米,同比下降20.8%。而杭州经济开发区所在的下沙板块成为房地产板块的下沉中心,率先掀起降价大潮——根据杭州透明售房网数据显示,该板块目前是杭州降幅最狠的板块,最高降幅4成,一般降幅在10%左右。笔者到下沙之时,看到居民楼打出大幅标语,抗议开发商降价,“还我血汗钱”的呼声非杭州一地。

    杭州并不孤独。

    根据北京市住建委、地税局日前联合制定的《关于公布本市享受优惠政策普通住房平均交易价格的通知》,以及北京市财政局、地税局、住建委联合制定的《关于加强存量房交易税收征管工作的通知》,自12月10日起,北京市享受优惠政策普通住房平均交易价格调整为按照全市住房平均交易价格结合区位调整系数确定。

    北京出台的新政以新标准区分豪宅与非豪宅,直接效果是刺激刚性需求,刺激政府重点规则地区的发展。新政将普通住宅定义为必须同时满足住宅小区容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下、实际成交价格低于新确定的区域普通住房平均价格1.2倍以下的住房,并表示符合条件的“普通住房”,购售双方都可以享受税费优惠。

    新标准中,将“按环线确定套总价上限”调整为“按全市住房平均交易价格结合区位调整系数”确定,调整系数除了考虑环线因素,还考虑了南城、北城的区分。认定标准最高的四环内北部地区达到38880元/平方米,最低的六环外地区也达到了17280元/平方米。这也就意味着,政府认可了市中心地区的级差地租;不按照房屋总价来计算价格标准,而是以每平米的单价来计算。

    未来,北京普通住宅的数量将大大增加,刚性需求购房者可以享受税收优惠。不同区域内,购售双方契税和营业税最高能达到7万余元至12万余元税的减免幅度。

    各地出台不同的购房补贴,常州市领军型创新创业人才给予最高50万元的一次性购房补贴和最高30万元的落户奖励。在重庆主城10区首次按揭购房者,同时在10区内缴纳个税的购房产权人,根据所缴纳的个税额度可享受财政补贴优惠。据重庆财政部门解释,该项政策主要是为了引进高端人才。如同以往的招商引资给予税收优惠,目前则风行购房补贴,可见政府希望借助于住房引进企业与人才的用心,其象征意义远远大于实际意义。

    除了以刚性需求托市、挽救交易量之外,以保障房保证房地产投资、维持经济增速平稳也是重中之重。

    瑞银证券新近发布研究报告认为,中国房地产整体建设活动在未来几个月将急剧减少。 住建部数据显示,10月房地产销售面积同比下跌10%,为2010年4月实施房地产调控政策以来,首次在没有新规出台的情况下,销售面积出现下跌。房屋新开工面积增长也出现放缓,10月较去年同期仅增长2.2%左右。10月房屋施工面积同比下跌3%,为一年半以来的首次下跌。

    如果房地产投资下滑,将使投资拉动的经济出现快速下行风险,因此,强调保障房的建设规模也就毫不奇怪。左手拉动刚性需求,右手督促保障房建设,希望以此实现中国房地产市场软着陆。

    房地产市场与货币政策一样,全面放松不可能,但定量定向的宽松已经成为现实。可以预料,如果经济进一步紧缩,那么货币与房地产市场定量定向宽松的幅度将进一步扩大。

    调控房地产是尴尬的,房价不下滑,让人担心泡沫;房价刚开始松动,成交量与土地流拍,让一些群体成为惊弓之鸟。
 

(责任编辑:威海房地产网)

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