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郎咸平:房产税让地方政府更有动力抬房价

时间:2014-05-11 08:03来源:未知 作者:威海房地产网

房产税主要有上海模式和重庆模式两种。上海模式是存量不征税,增量征税,而重庆模式是对存量征税。什么意思呢,也就是说在上海,你已有的房子不征税,如果你多买一套房,超过人均60平方米你就要缴税,税率0.4%;而在重庆,你已有房子的房价如果超过均价的两倍,你就要缴1.2%的税。所以,在上海,房叔、房姐不征税,在重庆呢,房叔、房姐要征税。不难看出,真正能够打击炒房的是重庆模式而不是上海模式,因为重庆模式对所有多套房的房叔、房姐收重税。

那么各位猜一下,这两年多征收下来,是什么结果?两年多来,上海市房价上涨17.6%,房产税收了166个亿;重庆市房价上涨0%,税收只有2.4个亿。为什么?你打击力度太大,大家不买房之后房价上不去,这对老百姓可能是好的,对政府那就糟透了,房价上不去怎么抽房产税呢?房产税是按房价比例来征收的啊。所以各位朋友,今天我请你做一个判断,上海模式导致房价上涨17.6%,税收166个亿;重庆模式房价不上涨,税收只有2.4个亿,如果你是政府的话你会选择哪一个模式?当然选择上海模式了。

所以这一次出台的方案就是以上海模式为基础,而且我们的政府很聪明,看到了重庆模式的好处,什么好处呢,就是如果你的房价超过均价两倍还可以抽1.2%的高税。所以我们的政府灵机一动,在上海模式之下又加了一个新的条款,那就是如果你购买的增量新房房价超过均价两倍,那你的税率加一倍,变成0.8%。这个新的模式就叫做杭州模式,是上海模式跟重庆模式的混合版。也就是在杭州模式下,存量依然不缴税,房叔、房姐有一百套房也不缴税,但是新买的一套房只要人均超过60平方米就要缴0.4%的税,并且如果你买房的价格超过均价的两倍,就要缴0.8%的税。

这个房产税一旦开征会有什么结果?这才是我们老百姓真正关心的话题。今天我不妨给各位朋友做一个简单的预测,看看房产税的杭州模式推出之后对房价是什么影响。

首先我以上海为例,看一看什么情况之下要收0.8%的高税率。大家都知道,上海有内环、外环之分,内环之内的房产均价在5.5万~6万,外环的房产均价在3万左右。你们猜一下,整个大上海市的均价是多少?1.4万而已。1.4万的2倍是2.8万,这就表示2.8万以上的房子统统要适用0.8%的高税率,换句话说外环以内的所有房子统统以0.8%的高税率为抽税标准,这将极大地提高政府的房产税收入。如果按照现在上海模式来计算的话,十年之后房产税的总额将占到上海市财政总收入的37%,如果是杭州模式呢,可以达到55%。

而且按照这个逻辑,你会发现地方政府一定有极大的动力去提高外环以内的房价,房价越高抽的房产税越多,对不对?这就是为什么最近搞了一个新的4万亿投资。媒体报道,大概有38个城市推出新的4万亿,用于搞地铁、城际铁路等轨道交通。以江苏省为例,它目前的财政非常困难,可就是在极其困难的财政预算之下,竟然准备兴建20条铁路,几十条地铁跟城际轨道。这个新闻一出来所有的读者都是一头雾水,怎么又来一个新的4万亿?答案很简单,就是为了刚刚讲的房产税的目的,地方政府希望通过多修建地铁、城际铁路等轨道交通系统,以最快的速度将大量郊区老百姓运送到市中心,干什么呢?希望他们能够上班、看病、逛街、消费,等等,人流量越多越好。因为人流量越多会使得市中心的房价越上涨,政府可以抽越多的税。

 

地方政府新三板斧拉抬中心城区房价

那么请各位朋友再思考一下,如果我讲的这个前提是正确的话,你知道会发生什么事吗?地方政府很可能会出台新的三板斧政策,我们一一做说明。

第一板斧,放宽限购令。如果搞了这么多的地铁,希望这么多的人能够进入市中心来上班、看病、消费,市中心的房价不断上涨,但你的税是增量抽税,如果大家不买房,你怎么抽税?所以我认为限购令有可能开个口子,逐步放松。就像温州,温州是中国70个大中城市中唯一房价下跌的,而且跌了一半,为了阻止房价继续下跌,温州市稍微放宽了一点限购,房价暂时性止跌,环比交易量上涨了148%。这个例子非常重要。我认为未来地方政府会千方百计通过各种方法放宽限购令,让更多的人到市中心买房,于是可以收房产税,而且房价上涨可以收更多的税。这就是第一板斧。

第二板斧,拉抬市中心房价。过去地方政府的主要财政来源是卖地,因此它对于推高市中心房价本身是兴趣不大的。限购令对地方政府而言,虽然是不爽但是也不至于太痛苦,因为它没有直接的利益,房价上不上涨只是一个间接的因素,地方政府真正关心的是卖地的价格能不能上涨。可是这次不一样了,因为你卖完地之后就无地可卖了,未来的财政收入必须来自房产税,房产税怎么能收得更多呢,只能靠房价上涨。所以第二板斧,地方政府将会有极大的热情去拉抬市中心的房价,这是和过去不一样的。这也是为什么各地政府是挖空心思搞地铁建设、城际铁路,等等,目的就是拉抬市中心房价。

第三板斧,增加郊区土地供给。市中心的房价一直上涨,老百姓怨声载道,还有很多大学毕业生买不起房,地方政府怎么对他们交代呢?因此政府希望房产的均价不要上升太多,不但表面上可以给老百姓一个交代,同时均价上涨不多、市区的房价上涨反而可以多收税,两全其美。那么地方政府会怎么做?第三板斧出台,增加郊区的土地供应。我们预测未来百分之七八十的土地都在郊区供应,郊区房价肯定便宜,以上海为例也才1万多。这就可以拉低并稳定整个城市的房产均价,市中心的房价可以继续上涨,那这个0.8%的税率适用之后可以收更多的税。因此未来会有什么情况呢?就是政府大幅增加郊区的土地供应,使中国的各个城市慢慢步东京、巴黎、伦敦等大城市的后尘,市中心跟郊区的房价差距会越来越大。

因此,这三板斧就是我预测地方政府在希望多收税的前提下,一定会采行的三个政策。政府的目的只是为了增加财政收入,而不是为了降低房价让老百姓买得起房。这三板斧的出台,只会使城市中心地带的房价更高。那小老百姓怎么办呢,你可能还是买不起房,即使要买,也只能考虑郊区的房子。那有钱人怎么办呢,你继续在市中心买房,如果你的房价上涨每年超过0.8%,那房产税对你而言就没有痛苦,你依然有利可图。所以有钱人恐怕会更有激情去购买市中心的房产。

(责任编辑:威海房地产网)

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