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地产十年暴利十年 就这样被界定成合法收入 达人见解

时间:2011-02-22 13:50来源:未知 作者:柏杨

中国房地产发展了十年,暴利了十年,同时,房地产宏观调控政策也连续出台了八年(2003年起)。但是世界上任何一个人都不会明白,房地产宏观调控政策越是出台,房价越是快速飚升,房地产投机炒作越是严重及普遍,何也?是政府的无知还是有意而为?这种世界奇观,最为简单的解释是国内既得利益制度化了。也就是说,在近十年的时间里,房地产的暴利不断地用制度界定为合法收入,界定为房地产的暴利者把握了市场之机会。

我们可以看到,当前国内房地产最大的问题就是,政府权力成了社会财富分配最为主要工具与途径。这不仅导致了在短时间内让国内财富向少数人聚集,也成就了这些人的市场力越来越强势,并早已形成了广泛与强大的既得利益集团。他们借助于强大的经济政治力量不仅左右社会财富的分配,也在左右着制度与政策的制定,即强大的既得利益在不断地制度化,从而使得不少非法性财富掠夺方式与途径在逐渐地合法化,从而进一步加剧社会财富分配的不公,加剧了房地产市场问题的严重性。

所谓的既得利益的制度化就是少数特别的利益群体以某种优势来左右有利于该团体制度规则制定,使掠夺他人利益合法化。对既得利益集团对经济的影响,现代经济学早就有相当多的研究,无论是诺贝尔经济学奖得主斯蒂格勒管制理论,还是奥尔森的小团体理论都对有精辟的论述。这些理论都从不同的角度分析了既得利益团体是如何来左右制度规则的制定为其团体谋利,以团体的既得利益来损害大多数人的利益的。

可以说,近10年来的房地产繁荣,尽管取得一定的成就,造就了中国社会的经济繁荣,但是随着中国经济发展与财富成长,随着国内民众利益越来越分化,不仅一个又一个的既得利益集团涌现,而且这些既得利益集团正在利用中国转轨经济制度缺陷、利用国内民众知识与信息的不足、利用大多数人话语权弱势与利益受损时的情绪化反映、利用其既有的各种资源上的优势,正在逐渐地把其侵占或掠夺绝大多数人利益的行为制度化、合法化。

目前,为什么国内绝大多数民众对房地产及经济生活的满意度会越来越低?为什么绝大多数民众对身边经济生活中所发生问题的共识会越来越少?为什么最为简单也是最为切身的房价问题会成为压在绝大多数民众身上难以忍受的“大山”?为什么民众所谓的阶层对立会那样严重?等等。对于这些问题,这里既有现代社会民众利益越来越分化,也有民众知识与信息增加及判别能力的提高,更有既得利益的制度化与合法化所导致的社会财富越来越分配不公、所导致的民众财富被容易掠夺,绝大多数民众对此现象的觉醒与不满。而这种既得利益制度化则成了当前房地产市场发展的重大障碍,也是当前中国社会矛盾冲突的根源。

我们只要看一看每一次房地产重大政策的出台,首先受益的都是靠近制定改革规则的人。哪个部门制定规则一般都是先对该部门有利,地方制定规则先是对地方官僚集团最有利。我们只要看看,近几年国内房地产宏观调控,越是调控,房地产投机越是严重与广泛;越是调控,房价越是飚升及房地产泡沫越是吹大,何也?

还有,从2010年政府推出国十条以来,每一次房地产宏观调控政策推出前,都会引起市场一股巨大骚动。一般来说,作为一个投资市场,任何重大政策的调整,特别是字面上理解会对这种投资市场严重不利的政策推出,那么这些政策出台之前,立即会改变市场的预期,市场交易行为会立即会改变。但是,2010年以来,每一次房地产宏观调控政策出台之前,都是一次住房交易抢购潮,房地产交易量与价格爆升。这些现象说明了什么?说明了市场预期新政策的出台后会进一步推高房价,因此,许多投资者都抢在新政策出台完全交易,以便先获得这块暴利。否则,新政策只是会让房价下调,甚至于快速下调时,市场如何会出现政策执行前的住房抢购潮呢?对于2010年以来所推出的房地产政策,是政策的制定者完全低估了投资者或民众的智慧还是故意设计这样的政策而推动市场对住房的抢购呢?其司马昭之心,路人皆知。

还有,无论是国十条还是“新国八条”,都把严厉打击与遏制房地产投机炒作及让住房市场回到居住功能作为文件之宗旨。以市场法则来看,要达到政策的目标简单明了,但是各地方政府推出的限购、限价政策,把简单的政策化为繁杂的政策,把市场方式转化计划的方式,把市场定价转价为身价定价等,简单一句话是就是如何以政府权力主导来房地产市场的利益,就是要让既得利益的制度化。比如说,房地产各种税收是打击及遏制住房市场投机炒作最为平常的市场法则及国际惯例,但是我们的政策就是尽其少用住房税收政策而用政府限购令。还有,对于存量房的信贷政策及税收政策调整问题,新政策就是不可及,这是什么问题,国人一定百思不解。最就是,最简单的《住宅法》就是不制定,最简单的全国住房普查提出了多年就是不开展等等。从最近披露出的各种重大的贪污腐败案就可以看到,最大的问题就是有权力者拥有住房最多,拥有各地有价值的住房最多。

对于住房限购令来说,其政策的目标不仅与政策的宗旨相悖的(不知道为何这样的东西会塞进新国八条的),不仅存在严重的与宪法精神相违背的身份歧视,而且按照当前各地出台的限购令,房地产的暴利还得持有多年。因为允许本地居民再购买第二套住房及外地居民有条件地购买一套住房,看上去是通过政府行政干预的方式遏制房地产投机炒作,但实际情况上鼓励居民更为疯狂的住房投机炒作。很简单,购买一套住房都可投机炒作,那么购买第二套以上的住房如何知道这些购买住房的居民不用作投资炒作呢?试想,假定中国的城市化率为50%,就有7亿城市人口,每个家庭人口3人,共有2.3亿户家庭,如果2.3亿户家庭都可再购买一套住房那么国内住房市场就得生产住房2.3亿套。如果每套住房为100平方米,那么仅是城市居民再购买一套住房就得就再生产住房230亿平方米。这是一个什么概念?以住房销售历史最高年份2010年的住房销售10亿平方米计算,那么这样一个产量足以花20年以上的时间来生产。地方政府的住房限购令就是要创造这样一个前所未有的巨大住房市场,让全国每一个城市居民都进入住房投机炒作的行列。这就是政府住房限制令的真义,各地限制表面上是遏制住房投机炒作,但实际上住房的“托市“政策。这也解释了为何,每次房地产宏观调控政策出台,就会掀起住房抢购潮的原因所在。

(责任编辑:威海房地产网)

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