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怎样独立思考看清楼市真相

时间:2013-01-09 23:01来源:未知 作者:威海房地产网

 

     财经评论人牛刀2013年初发帖“揭露”房价上涨的真相:“什么房价上涨,都是骗局。其实就是货币贬值。”牛刀表示,货币贬值,房地产根本就不会再有投资价值:“无论是对应平价购买力,还是货币贬值速度,这两年没涨就是住宅贬值了100%,因为这两年货币贬值幅度超过100%。尤其是,人民币兑美元汇率进入贬值通道后,资金会流入制造业,房地产根本就不会再有投资价值。”牛刀在2012年9月2日曾立帖为证,放言“半年后,房价泡沫破灭”,即在今年3月房价泡沫破灭,房价大跌。

       而任志强则在2012年8月底以来多次表示,在2012年1、2月份进行全国楼市统计时发现,用当时的销售量消耗库存要用15个月左右的时间,如果按照这一速度,到2013年3月份库存就会消化得差不多。而同时,土地供应量却在持续下降。他在一番分析之后再次强调,库存持续减少,新开工面积却很少增加,因此在2013年3月份以后当库存消化得差不多的时候,房价会再一次爆发。


谁说的比较接近真相呢?


       长期以来,很多人从愿望出发,而不是从事实、逻辑、规律出发去接受信息和观点,结果是越来越远离真相,自己的损失也越来越大。面对事实,理性需要非常冰冷,不掺杂任何感情和利益色彩的“零度理性”最为上品。


       任志强的判断是基于供需平衡角度,窃以为有道理。而且经过两年多的调控,各种被压制的需求将会获得爆发;再则是调控本身并没有改变房价上涨的事实,更多的人看清了真相,也会激发潜在需求变成真实需求。


再看牛刀的分析逻辑,仔细解剖,发现漏洞很多。


       一是夸大了货币贬值幅度。这两年真实的货币贬值幅度达到100%了吗?


      二是他说房地产没有投资价值,那么除了房地产,还有什么投资能够抵御通胀?牛刀没有指路。我开了个玩笑说“在中国,惟一值得投资的就是牛刀了,其它任何行业任何资产,赚钱也是大亏,因为都跑不赢通胀。全中国人民,都放下手中活计,投资牛刀吧!我愁的是牛刀要变成多少块才够13亿人分呢。”
 

      有人说,牛刀卖书挣不少钱,投资牛刀未尝不可。但没有真才实学的书骗得了一时骗不了一世啊。你看目前他就黔驴技穷只能靠狡辩当混世魔王了。这还真不一定。对方又说,那可不一定,高水平、高层次,从来不等于高票房。这话也有一定道理。傻子走了一拨又来一拨,因为从愿望出发,而不是从事实、逻辑、规律出发的人往往占多数。


       三是房地产也并不像牛刀说的这两年没有上涨。2011年全国平均房价同比上涨6.9%。但这个平均同比和真实上涨还不一样。我们要学会真正看懂数字,就要先看明白数字是怎么统计出来的。比如我们的城市化率2011年达到51.7%,但扣除候鸟般的农民工,真实城市化率只有35%不到;而我们统计农民纯收入的时候,是把打工收入算进去的,打工收入占到平均收入的九成。在看待平均房价问题上,我们要知道它是全国总平均,是总销售额除以总销售面积的结果。但大家都知道,房地产的开发是不断地由中心向四周漫延的,越到后面,是越边缘地区的房价。因此,真实到具体楼盘的房价上涨要高得多。笔者在过去的一年零3个月时间里鼓励动员成功6位亲友入市,高的涨幅是一年零2个月上涨45%,少的也是半年涨了25%。


       四是人民币贬值的确有可能带动出口,但制造业已经严重过剩的情况下,人民币贬值会导致资金都流入制造业?制造业的利润会高过房地产并且会高过牛刀自己所说的通胀?


       浪漫主义诗人跟学者一个最大的不同,是诗人可以漫无边际,学者却处处受到理性边界的制约,学者的推理判断,必须有缜密的逻辑、严密的推理、详实的数据。浪漫主义诗人则可以很跳跃。所以,做学问做判断不是做诗,不能没有数字和逻辑。


        如果用诗性思维去做理性判断,最终结果可能会很悲催:眼睁睁看可以买别墅的钱到后来连个公寓都没得挑,本来可以买4室的未来同等地段只怕一个卫生间也买不动。
 

       楼市未来增长空间仍会超出许多人意料,但闭起眼睛遍地黄金时代过去了。要拼眼力拼技术拼水平。股市不值一提,道德基本面和经济基本面均无。2013年一线城市的房价可能涨幅可观,三四线城市房价上涨幅度有限,一些鬼城空城永远爬不起来。刚需不要对房价下跌抱有幻想,应及早入市,落袋为安。

 

(责任编辑:威海房地产网)

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