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房产中介不告诉你的10件事:佣金其实可以改变

时间:2014-05-07 09:18来源:未知 作者:威海房地产网

 1. “我在用你的房子来推销我自己。”

 
最新的标准普尔(S&P)/Case-Shiller房价调查显示,美国的房价已回升至2004年年中的水平。尽管每月的涨幅在放缓,但今年春季—传统的购房黄金季—似乎是一个卖方市常
 
这对房产中介来说也是个好消息。全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors,简称“NAR”)在2013年对会员展开的调研表明,去年房产中介的年收入中值达到34,000美元,为2006年—恰好在美国房地产泡沫破裂之前—以来的最高水平;2012年的收入较2010年提高了37%。
 
尽管大多数中介都是工作努力的专业人士,买家和卖家都可能遇到一些在房子中只看到“自我”的中介。
 
为了获得代理权,有些中介会天花乱坠地讲述他们在你所住街区如何卖出房子的故事。他们会承诺将你房子的照片登在精美杂志的整版广告页面上,并借助直邮广告使你房子的信息覆盖你所住街区以吸引有意改善住房的买家。
 
批评者认为,这些中介是很棒的推销者—但只是他们自身的推销者。房产中介网站Redfin房地产业务副总裁卡伦·克鲁普索(Karen Krupsaw)称,房产广告中的照片“推销的是中介”。邮寄广告引发的是对社区,而非房子的兴趣。她说:“它是(经纪人用来)给他们自己带来业务的一个途径—用的是你的房子。”
 
此外,克鲁普索还指出,中介从事大量业务并不一定表示客户就满意他的工作。确实,商业改进局委员会(Council of Better Business Bureaus)统计称,2012年全美范围内消费者针对房产中介的投诉数量较前一年增加了22%。
 
房地产信息网站Trulia建议,卖家要向中介询问他们最近代理的房产卖出之前在市场上待售了多长时间,然后将它与该街区的过往数据进行比较。弄清楚中介所售出房产的平均售价及相应的平均挂牌价,此外还要问清目前他们另外还代理多少名卖家。
 
房地产业内人士称,如此一来买家与卖家都有更大机会请到一名适合他们的中介,即性格相投而且愿意卖力为他们服务的中介。
 
 
 
2. “你或许永远也没机会买到理想的房子。”
 
无论你是否意识到这一点,我们当中的大多数人找到理想住所,都是通过房源共享服务(MLS)实现的。这是一个由当事经纪人建立、其他经纪人和代理人也可访问的当地或区域性待售房产数据库。
 
不过,有些房子不在MLS之列,而是被安排进行预售或“口袋”挂牌交易。这些住宅在卖方经纪人所在公司的合伙经纪人中进行推销,通过口头方式介绍给精心挑选的中介。在其他情况下,一两名中介垄断某个街区或住宅项目(比如一个养老社区)的销售,然后给买家介绍未“正式”对外销售的房产的情况并不少见。
 
有些中介认为口袋挂牌交易对相关各方都有利。比如说,房主可以开高价来试探市常假如房子售价过高不好卖,它就不会出现在MLS上无人问津,后者无异于房产交易中的“死亡之吻”。与此同时,买家也可不用加入竞标战,而通过私下交易买到房子。
 
不利的一面是,口袋交易限制了潜在买家的数量。不知情者都不会上前敲门,更别提进屋走一遍了。
 
因而,许多房产中介和房产专家都不赞同这种做法。
 
明尼苏达州(楼盘)纳瓦拉(Navarre)购房者与卖房者监管机构—美国房地产消费者维权协会(Consumer Advocates in American Real Estate)的执行董事道格·米勒(Doug Miller)称,口袋交易“不合道理”。他说:“你把一大部分市场都排除在外了,而且也不会替客户省钱。房产经纪人应当努力在尽可能短的时间内将房子卖出最高价。”
 
 
 
3. “我的佣金并非铁打不变的。”
 
在房产交易过程中,恐怕没什么事情能比中介佣金引发更多争议。6%的佣金—买方与卖方代理人平分—一直被视为是全套代理服务(房产经纪公司处理从房产推销到搬迁安排的所有交易事项)的标准收费。NAR的数据显示,近80%的持照中介采用平分佣金的方式。
 
实际上,佣金是可以商量的,而且在各个地区有所不同。NAR称,通常来说佣金在高成本市场较低,在低成本市场则收得较高。卖家若想少付些佣金,其中一个方法是同意设定一个有竞争力的售价—也就是说将价格定在市场较低水平。时间就是金钱。迅速成交意味着中介接下来可去忙下一笔交易,由此提高效率。内部人士提醒,要确保你在交易中的出让额度不会高于你节省的佣金。
 
有些中介降低了他们的佣金,从交易中获得的实际收益反而会更多。这种情况会出现在一名中介代理买卖双方,即“双重代理”交易中。通过该方式中介可获得所有佣金,然后再与他们的中介公司平分。在一笔佣金为6%的交易中,中介及其所在经纪公司分别收取合售价1.5%的佣金,但是通过双重代理的话,就算佣金为5%,中介也能从中挣取2.5%的佣金。在某些情况下,若卖方经纪人与买方经纪人都在同一家公司执业,那么一方就能独揽全部佣金。
 
双重代理可能会引发利益冲突,因而引起了房地产专家与州消费者保护部门的质疑与警惕。这种“两头通吃”的做法虽然并不普遍,但在大多数州都是合法的,只要它被披露给了相关各方并获得了他们的书面同意。
 
Redfin的克鲁普索提醒:“要注意那些(佣金)费率是什么性质。它存在一个灰色区域,会根据市场的变化而大幅变动。”克鲁普索不允许其公司的房产经纪进行双重代理。
 
4. “你的房子并没有你想的那么值钱。”
 
有些房产中介开玩笑说,房产卖家有两类:一类是心理价位超出其房子实际价值的人,另一类是拒绝放弃这个立场的人。

(责任编辑:威海房地产网)

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