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楼市限购令有多少空子可钻?

时间:2011-04-20 09:48来源:未知 作者:柏杨

  在这一轮房地产调控中,很多城市都出台了限制外地人购房的政策,比如,缴纳社保和个税不够一定年限的外地人,将被限制在本地购房。可最近记者在福建厦门调查时却发现,当地一些开发商采取分期付款、延迟备案的形式规避限购令,外地人购房不受限购令约束。

  部分楼盘默许分期付款

  最近,中国青年报记者以外地购房者的身份,走访了厦门岛内外的7个楼盘。这些楼盘,有的刚开盘几天,有的已经推出数月,也有尾盘,还有处于预热期的,都是目前在厦门关注度比较高的。耐人寻味的是,7个楼盘中,有4个均表示可以提供分期付款服务,为外地购房者提供便利。而这些愿意提供特殊服务的楼盘,既有高端楼盘,也有品牌楼盘。

  至于明确表示无法提供分期付款服务的3个楼盘,则分别代表3种不同情形:不着急销售的尾盘,开发商为国企的,或者产品定位符合刚性需求、实际销售情况不错的。

  在厦门市仙岳路某楼盘接待中心,售楼小姐手指大厅右侧的“房屋销售价格及进度表”告诉记者,一期推出的150多套,已经被预定六七成。

  “先交30万元定金,一个星期后签合同,补齐总价款的50%,2个月内再交30%,半年内付清剩下的20%。”得知记者的“外地人”身份后,售楼小姐先是表示,“不能提供社保或个税完税证明的外地人不符合购房条件”,她们也爱莫能助。不过很快又松口称,目前预定了该楼盘的客户中,也有部分是外地客户群体,她们的做法是:先交定金,再去补交社保或个税,等拿到相关证明后,再签正式合同并备案。如果贷款申请通不过,还可以按照“5+3+2”的比例分期付款。分期付款的期限是半年,全款付完后,再备案,这意味着购房者有充足的时间“搞定”相关证明。不过,这样的操作,需要经过特别申请。

  中国青年报记者了解到,该楼盘于3月底拿到预售许可证,虽然此前预热活动不少,但并没有举行公开的开盘仪式,而是选择低调登场。在售楼现场,记者随机采访了一名看房者,对方自称也是外地人,而且在厦门已经有房子,不过还是很关注新楼盘。他认为,“关键看楼盘品质和区位值不值得出手,政策性的限制都有办法化解”。

  厦门同安区某楼盘刚开盘不久,就爆出一期300多套房源“几近售罄”的消息。不过,在开盘一个多月后,记者慕名前去看房,售楼小姐还是提供了多套不同户型的房源让记者选择。

  “一期房源大部分是员工内部认购,由于各种原因,又陆续有一些房源退回。”售楼小姐称,针对外地人等被限购人群,该楼盘推出了较为宽松的付款方式,操作流程大致是:先由购房者和开发商双方达成意向,签订一份非正式合同,同时购房者支付总房款的30%。第二笔款项的交付时间约定在一年后,此时可能出现两种情况,一是限购令继续,购房人在厦门缴纳社保满一年,已拿到缴交清单,符合购房条件,可以签订正式合同,并在房管局备案;二是购房人没有去交社保,但限购令取消,外地人不再受限,同样可以正式备案。正式备案后,若到银行申请贷款成功,贷款七成,之前预付的30%便作为首付;若贷款失败,则继续分期付款,分别在2012年5月支付30%,2013年2月支付20%,2013年8月支付20%。

  据介绍,2013年8月为该楼盘一期房源交房的时间,选择分期付款的购房者只需在此之前付清总额即可。此外,从签订非正式合同到第二年正式备案之间的一年内,还允许购房者更名转卖。

  同样表示可以提供分期付款服务的另两个楼盘,一个是1月底推出的在集美区的一个楼盘,该楼盘工作人员声称“正在请律师起草符合规范的‘分期付款协议书’”。另一个是据称将于下半年推出的楼盘,项目位于杏林湾,目前在某大型商场设有接待点。接待点的工作人员介绍说,不少属于被限购群体的客户对该项目很关注,他们会顾及这部分客户的需求,研究诸如分期付款、延迟备案等相应对策。

  中介称万元手续费可补齐相关证明

  如上所述,实际操作中,延迟备案可能基于两种情况:一是为购房者“往前”补交一年的社保或个税,腾出足够的时间,如“5+3+2”的半年分期付款;二是为购房者“往后”缴纳社保或个税提供条件,如“3+3+2+2”的两年半分期付款。

  无论哪一种,如果外地客户实际并没有在厦门工作,其取得相关证明的行为,都属于“铤而走险”。那么,从签订虚假劳动合同到申报社保或个税,乃至购房合同的备案环节,他们都能搞得定吗?

  中国青年报记者首先来到厦门市国土资源与房产管理局办事大厅,咨询了有关购房合同备案的事宜。现场工作人员表示,只要外地购房者能够提供相关证明,合同就能备案,至于社保或个税缴交清单是否显示为一次性补交,并不在考虑范围内。

  据了解,由于社保可以退还,目前更多外地购房者选择补交社保。那么,对于一次性补交社保,相关部门又持何种态度?厦门市地税局补交社保专窗的工作人员称,只要市民能够提供经过正式备案的劳动合同,补交申请都能通过,缴交清单一周后就能打印出来。

  “申请备案的劳动合同往往都是由单位一整批地送来,根本不可能一一审核劳动者和受雇单位之间究竟有没有真实的劳务关系。”据劳动保障部门的工作人员透露,一些零星送来备案的劳动合同,基本上也只审核形式要件。

  据悉,厦门还存在专为有需求的购房者办理补缴证明的一条龙服务的中介机构。记者在一个QQ群里与群友讨论有关补缴社保的话题时,一个名为“Q是什么东东”(以下简称Q)的网友现身表示,自己是执证经纪人,可以提供此类服务。以下是记者与他的对话。

  记者:补缴社保,能全权委托你们吗?

  Q:可以啊,我们补交的,一般银行都认。

  记者:怎么补?要多少费用?

  Q:一共15000元,你账户里会有4000元左右,还有1000多元是补交社保的滞纳金,剩下的10000元是手续费。

  记者:到时和哪家公司签劳动合同?

  Q:一家经贸公司。

  记者:这么办的客户多吗,有没有顺利过关的例子?

  Q:很多啊,都过。

  此外,记者走访一家担保公司,该公司工作人员也明确表示,他们可以提供补交社保和个税的特殊服务,此前也有过先例。按最低标准补交社保以及滞纳金的费用,加上他们另外单独收取8000元手续费,获得社保缴交清单,至少需要花费一万元以上。

 限价令被诟病,有关部门保持沉默

  据厦门房地产联合网数据统计,2011年3月,厦门商品住宅成交923套,比2月的1061套减少138套,环比下跌13.01%。而2010年3月,即“新国十条”出台前一个月的相应数据是:住宅共成交3057套,比2月份的917套增加2140套,环比上升达233.37%。显而易见,经过一年的调控,当地楼市成交量下滑已成为不争的事实。

  但是,成交量下滑,却并未带动房价走入下行通道。同样是厦门房地产联合网统计的数据显示,2010年3月份,厦门全市住宅均价为11158元/平方米;而2011年3月份,厦门住宅样本成交平均价格为10985元/平方米,仅下挫不到200元/平方米。

  一方面是成交量遭遇滑铁卢,一方面却是价格继续保持坚挺。就在市场各方情绪颇为微妙的当口,今年3月底,厦门房价控制目标出台。

  该限价令指出:今年厦门新建住房价格指数同比涨幅要明显低于年度GDP和人均可支配收入增幅这两个数字。发布限购令的有关部门的解读说,厦门新建住房价格控制目标虽采用定性指标,但强调要明显低于全市年度GDP和人均可支配收入增长幅度,表明厦门对政府的调控力度提出了更高的要求,毕竟从目前已公布限价令的城市看,多数将今年新建商品住房年度价格涨幅控制在不超过年度GDP和城市人均可支配收入增长水平。

  然而,和其他城市一样,厦门的楼市限价令还是被各界解读为“涨价令”。厦门一房地产门户网站近日发布网上调查结果显示:82.8%网友对房价控制目标不满意,只有17.2%网友认为比较实事求是。

  “目标弹性空间过大。”表示不满意的网友分析称,根据厦门市《政府工作报告》,今年当地GDP预期增长15%,城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入预期增长12%,这是否意味着厦门房价不但不降,反而还要再涨一大截呢?

  就网友提出的疑问,以及记者调查了解到的有关分期付款、延迟备案以及违规挂靠参保等问题,记者向厦门市国土资源与房产管理局发去采访函。对方以“有关领导接待上级检查、抽不出空”为由,拒绝了记者的采访请求。

  “对于接二连三的调控,地方政府也感到焦虑。”业内人士认为,楼市调控进行到现阶段,各方的“不满”逐渐浮出水面,不仅老百姓对房价未降不满,开发商对行政干预不满,长期依赖土地财政的地方政府也压力重重。此间人士预估,最快到明年初,地方政府便可能“捉襟见肘”,毕竟一方面土地财政收入减少,一方面,保障房建设所需资金也不小。

  无独有偶,厦门城市年轮策划代理有限公司董事长张文彪也用“无奈”描述地方政府面对调控的心态:一方面认为房价快速上涨必须得到遏制,一方面又觉得调控政策粗糙,难以执行。当地房产评论员程凌虚认为,大凡经历过2008年楼市低谷期的地方官员,无不对那场调控带来的影响“心有余悸”。

  律师称延迟备案损害国家政策有效性

  福建信海律师事务所律师林敏辉指出,开发商所采取的分期付款、延迟备案方式,实质上是为了规避政府所制定的限购令。虽然对于购房者和开发商而言是一种“双赢”,但却损害了国家政策的有效性。此外,延迟备案掩盖真实销售情况,还可能导致数据统计不真实,从而造成市场信息的不对称,有碍公平交易。

  他提醒购房者,此举存在风险:如果限购政策延续下去,买卖合同就无法进行产权登记,此时只能要求开发商退回已付购房款,在开发商资金紧张的情况下,讨回购房款往往很困难;由于购房者与开发商签订的合同没有进行登记备案,存在开发商将已售房屋“一房两卖”的风险。

  林敏辉律师认为,根据目前社会保险的有关规定,员工在企业工作期间没有缴交或少交社会保险费的,可以要求企业为其补交。该规定本是为了保护劳动者的合法权益,现在却成为一些购房者、中介机构和开发商规避国家有关外地人“限购”政策的“法律依据”。这种做法同样存在风险:补交社保的前提是购房人在这期间与企业存在真实的劳动雇佣关系,一旦双方的虚假劳动关系被查实,社保部门将取消其参保资格;购房人一般需要一次性将所有社保费交给被挂靠企业,而被挂靠企业往往属于“空壳”公司,有可能卷款逃跑。

 

(责任编辑:威海房地产网)

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