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地方政府坐享70%收益 高房价不能全怪开发商

时间:2011-01-06 09:06来源:郑州房产网 作者:房价新闻

12月2日,万科总裁郁亮给全集团两万多名员工发邮件,宣布万科销售顺利达到千亿元,从1998年不足12亿元的销售额,到2010年突破1000亿销售规模,房改12年以来,万科用惊人的发展速度成为全球销售额最高的住宅开发商,为中国房地产历史揭开了新的一幕。

万科的高速发展可谓中国房地产行业的一个缩影,从1998年房改至今,房地产行业的高速发展造就了一批“巨无霸”级别的开发商;但与此同时,开发商这一群体从诞生至今便一直与“暴利”、“高房价”、“腐败”脱不了干系,房地产开发商成为国内最负面的企业群体。

在房价攀升、民怨沸腾的背后,值得我们思考的是,开发商真的是高房价的罪魁祸首?在房地产暴利链条里,谁才是最大的受益者?

天使与魔鬼

从1998年房改至今,随着城市化浪潮的快速推进,释放了大量市场需求,带动了房价的节节攀升,也成就了大批高速成长的上市房企,像深圳派系的万 科、中海、招商、金地、华侨城,粤派的富力、合生、雅居乐、保利、恒大,均是从籍籍无名的小企业发展到如今在国内举足轻重的大型上市企业。

以保利地产为例,该公司在2006年上市之时,全年销售额仅为85.65亿元,但截至今年前11月,保利销售额已经猛增至571亿元,复合增长率高 达84%,发展速度让许多非房地产企业望尘莫及,龙头企业万科2009年与2010年销售额更超越美国最大的住宅企业帕尔迪公司,成为地球上最大的住宅开 发商,王石更预言,未来世界前十大开发商将来自中国。

但与此同时,这些靠着房地产而一举暴富的开发商却始终被舆论推向风口浪尖,“暴利”、“推高房价”、“贪污腐败”每一样都跟他们脱不了干系,尤其是随着近年来房价的过快上涨,开发商几乎被彻底“妖魔化”。

由福布斯中文版和中国建设银行在北京发布2010年《中国私人财富白皮书》报告显示,由于房地产价格近十年持续攀升,房地产行业的可观利润造就了 11.6%的千万富豪,在投资方面,千万富豪选择房地产投资的超过六成,房地产几乎成了暴利的代言词,自然引发民众的“千夫指”。

“中国房地产开发商就是中国最大的倒卖商、皮包商与中间商,大多数开发商自己并不建房,规划由政府部门做,设计由设计单位负责,住房由建筑企业建造,开发商仅仅是扮演着中间人的角色,因此它们并不是真正意义上的企业”, 社科院工经所投资与市场研究室主任曹建海认为。

2009年风靡全球的电视剧《蜗居》由于揭露房地产圈黑幕,在社会上引起热烈反响,最后盛传因惹恼开发商遭停播。一部原创长篇小说《房地产官商勾结 惊人黑幕:原罪》在网上连载获得非常高的点击,该小说描写了房地产领域的官商勾结、暗箱操作、中饱私囊的种种怪现状,构成了一幅触目惊心的房地产百丑图。

难怪连被称为开发商集团“代言人”的华远集团总裁任志强也承认,自己是全国人民最想揍的第三个人。

幕后庄家

在开发商被高度“妖魔化”的同时,我们也必须看到,在房地产这条暴利的产业链里,开发商确实占有了不小的利润,但大部分的利润通过土地出让流入到地方政府的口袋里。

“开发商被妖魔化,这实际上是一种错误的社会道德观”,北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为,对于开发商的“暴利”,社会的理解存在不少误区, 首先大家经常看到的上市房企收益确实十分可观,但这只是对一部分有开发项目的企业而言,由于房地产开发受制于政府的土地供给情况,拿不到地就无法开发,很 多中小开发商的生存环境并不如想象中的好。

除此之外,董藩认为,从产业发展理论角度看,每个产业都要经历诞生、成长、扩张、衰退、淘汰等各个发展阶段,现时房地产虽然正处在成长和扩张期,但 总有到达衰退与淘汰的一天,“从经济学角度来看,房地产开发商只不过是一个生产企业,它无法控制房价的涨跌,只有供求关系紧张,房价才会上涨,供不应求的 背后,更重要的是土地的供不应求”。

实际上,土地供不应求已经是老生常谈的问题,尽管中央政府近几年均制定规模庞大的土地出让计划,但几乎每年都无法达标,2010年初国土部制定了 18.5万公顷供地计划,但按照开发商上报数据,截止今年10月底住宅用地供应仅为3.6万公顷左右,无法完成目标已经是大概率的事情。

土地的供不应求,自然造成土地价格的快速上涨,这无疑是推高房价的最重要原因之一。

“现在你买一套30000元/平米的房子,其中20000元/平米是用于支付土地出让金,这意味着房地产的大部分利润都留到了地方政府的口袋里”, 知名经济学家郎咸平表示,2009年,全国土地出让金达1.59万亿元,相当于同期地方财政总收入的46%,2010年更有可能突破2万亿,土地出让金创 新高没关系,但关键是它并没有取之于民用之于民,保障房建设一直喊没钱,中低收入阶层居住问题一直解决不了,这才是目前中国房地产最核心的矛盾。

正如温总理所言,房价不仅有市场管理的部分,还有政府应该管理的部分,政府应该管的是保障性住房,解决中低收入者的居住难题,但保障房的缺失,恰恰是地方政府消极对待造成。

由此来看,在开发商被“妖魔化”的同时,土地供不应求造成地价飞涨,加上保障房建设缺失,地方政府无疑才是推高房价的幕后庄家。

 

(责任编辑:威海房地产网)

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