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都来算一下这笔账 你就知道现在买房的有多傻了

时间:2011-08-20 11:22来源:未知 作者:柏杨

以厦门为例,不用说岛内,就以岛外海沧生活区为例,一套100平米、售价1万/平米的房子,房价100万,租金按2000元/月来算应该不算便宜。

1.租房:2000元/月,一年2.4万,房价100万,租41年多等于买了这套房子。而对于岛内还有全国其他很大城市,租50-100年才等于买一套房子的情况到处都是。

2.假设你有100万,买一套房子出租,一年收租2.4万。就按最保守的投资,现在存1年定期利率(基准利率)3.5%,一年利息3.5万,去租房一年2.4万,还净赚1.1万。如果是存5年定期,现在利率5.5%,一年利息5.5万,而租房一年2.4万,还净赚3.1万,哈哈!

那么,房子到底什么价格才值得买呢?其实,衡量房地产市场的价值,全世界都用一个最简单的指标,就是租售比。就是每月租金/房屋售价。全世界公认的合理租售比是1/200~1/300。也就是说,租房子200~300个月,即16~25年,等于买一套房子。所以,只要知道租金,这套房子价值就是确定了。简单说就是:房租*250=房子的真实价值。比如上面说的房租2000元/月,这套房子就是值50万左右,最高不能超过60万,如果价格40万就是值得投资。也就是说,房价4000~6000/平米,就是它的真实价值。而现在中国大城市的租售比,大多在1/500左右,甚至1/1000。也即是说,房价跌50%~75%,才到真实价值。

租20年,等于买一套房子。这时买房和租房等值。对于懂股票的人来说,这就是市盈率20倍。也就是相当于买一套房子出租,20年收回成本。也就是对于投资房子来说,每年盈利5%。因为现在基准利率3.5%,如果房子市盈率是20倍,投资房子就是值得的。而上面举例41年租房等于买房,市盈率41倍,也就是每年收益2.4%,低于基准利率3.5%很多,买房当然就是不值的。假设你有100万,存银行每年3.5万利息,如果100万买一套房子,月租必须接近3000一年才有3.5万利息,而且还不考虑租房的风险,银行利息是无风险的。国际公认的合理租售比是1/200~1/300,也就是房子市盈率应该在16~25倍才值得买。

大家一定还记得,大盘曾经从998点涨到6124点,后来不是又回到1664点,现在还是在2500附近。也就是说,市盈率有时疯狂可以达到五六十倍,可是最终还是回到20倍左右,因为基准利率在那里明摆着。基准利率是无风险利率,任何有风险的收益率,必须高于基准利率,不然就是不值得投资的。对于房地产也一样,50倍甚至100倍的市盈率,总有回到16~25倍的一天。没有任何只涨不跌、也没有只跌不涨的市场,只不过房地产周期要比股票长的多。

消除房价泡沫,有一个办法就是提高租金,呵呵,这也许就是房租暴涨的原因。比如说租金提高到4000/月,那样租售比就是1/250,就没泡沫了。呵呵,可是房租4000/月,就会有大量人无法承受而离开,租的人少了,市场供大于求,自然房租就只能下降。即使房租缓慢上涨,如果超过居民实际收入增长速度,任然会有大量人离开,破坏国民经济,居民生活下降,最终房租只会下降。

(责任编辑:威海房地产网)

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