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全国房价继续下跌 今年楼市将面临的五大挑战

时间:2015-03-04 09:19来源:未知 作者:姜编辑

房地产的高增长时代已经结束了,2013年是句号,2014年开始进入平稳期。

  如果没有政策的刺激,2015年的市场不会比2014年更好。如果有政策刺激,只不过是在透支未来需求,提前结束白银时代。

  为什么2015年市场不会比2014年更好?

  我们认为,市场已经出现两个需求减少的迹象,第一个是存量人口的购房需求在减少。由于房价上涨的预期被打破了,现在投机性的需求已经基本没有了。除了北京、上海这样的一线城市外,其他城市没有大幅上涨的可能性,微调可能会有。北京、上海房价一定会上涨。

  投资性需求明显减少,有的出海了,有的理财了,有的买了大房子在还贷——套牢了。从世联地产的数据来看,投资客的比例从几年前的39.5%,已经下降到现在的10.7%。中国跨境投资总量已经从6900万美元上升到去年的160亿美元,而且还在呈上升趋势。

  改善性需求也逐年在下降。世联地产的数据显示,35岁以上的购房人群一般被认为是改善性需求,这个比例从三分之二下降到三分之一。

  这个背后的逻辑是人均居住面积大幅提升,二线城市基本上都在27平方米以上,多的可以达到37平方米,三、四线城市会比一、二线城市人均居住面积更大,所以我们看到全国性的改善性需求动力已经在下降。中国人均住房面积已经接近发达国家的较高水平。

  第二个是城镇化的速度在明显放缓,大多数城市常住人口净增长量在减少,四个一线城市人口净增长都在下降,北京在2000~2010年间,年均常住人口净增长60.4万人,2011~2013年均人口净增长是51.2万人,下降了9.2万人;上海从年均62.8万人,下降到年均37.7万人,广州、深圳是从两位数下降到个位数的7.5万和9万人,7.5万对1000多万人口而言,就相当于全国人口的自然增长率。照此来看,深圳这样的一线城市已经没有外来人口了。不光是一线城市,我们看到25个二线城市有18个在下降;19个三线城市有15个在下降;28个四线城市有26个在下降。需求下降,市场自然是降温的。

  当然,2015年的市场也不会太差,刚需现在还呈现一个机械式的增长,毕竟结婚人口每年就有1500万对,至少一半在城镇里,按照50%购房每年就需要近400万套。离婚人口大致相当于结婚人口数量的30%多,离婚也需要住房,应该不少于100万套。常住人口中的非户籍人口大约有2.4亿人、6000万户,每年如果有3%的家庭购房,每年有近200万套购房需求,30多年才会全部解决这部分“被城镇化”人群的自有住房问题。城镇化率每年提升1%,每年进城约1360万人、340万户,每年购房3%,需要十多万套住房。而不买房的人群仍然要租房,租房也需要房。我们预计每年租房需求在数百万套,依靠现有二手市场的存量出租房远远不够。

(责任编辑:威海房地产网)

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